"Lo que toda copropiedad debe entender antes de reemplazar al vigilante, por una camara con reconocimiento facial"
Pero hay una pieza del rompecabezas que casi nadie revisa antes de dar el paso: la póliza de seguros de zonas comunes. Una sentencia reciente de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil (SC236-2026, 22 de mayo de 2026), deja una lección que aplica directamente a este escenario, aunque el caso de origen no tenga nada que ver con propiedad horizontal.
l fallo: cuando la letra pequeña cuesta miles de millones. El caso resuelto por la Corte trataba de un seguro de cumplimiento en un contrato de infraestructura vial — la caída del puente Chirajara en 2018. La aseguradora se negó a pagar una indemnización millonaria argumentando que el asegurado había incumplido una garantía contractual: no había notificado a tiempo una modificación al contrato de obra que estaba garantizado en la póliza. La Corte confirmó la negativa de pago y fijó una regla que aplica a todo seguro con cláusulas de garantía, sin importar el sector: "La sola infracción de la obligación de hacer o no hacer... es suficiente para considerar incumplido el negocio aseguraticio... sin que sea necesario reparar en la conducta que el asegurador asumió en lo tocante a la terminación del vínculo aseguraticio."
En español sencillo: si usted se comprometió contractualmente a mantener una condición determinada durante la vigencia del seguro, y deja de cumplirla, la aseguradora puede negarse a pagar un siniestro relacionado — así nunca le haya avisado que su contrato estaba en riesgo, y así el siniestro ocurra meses después del incumplimiento.
El caso real: un conjunto en transición. En SIGAPH acompañamos recientemente a una copropiedad que decidió migrar su esquema de seguridad hacia un modelo tecnológico, en dos etapas: un período híbrido (vigilancia presencial combinada con tecnología) seguido de un esquema autónomo con monitoreo remoto. Antes de avanzar, se revisó la póliza vigente — y ahí apareció la garantía de vigilancia con remisión expresa al artículo 1061. La pregunta que surgió no era jurídica en abstracto: era muy concreta. ¿El monitoreo remoto por una empresa de vigilancia aprobada por la Superintendencia de Vigilancia satisface "las formalidades del Decreto 356"? ¿O la aseguradora considerará que, al retirar el guardia físico, el conjunto dejó de cumplir la garantía — y podrá negar cualquier reclamación futura de hurto, agresión o daño en zonas comunes durante ese período? La respuesta prudente, siguiendo la lógica del fallo, fue no asumir nada: se notificó formalmente a la aseguradora, por escrito, describiendo el nuevo esquema y solicitando su aval expreso y certificado de modificación antes de implementar el cambio — no después.
Tres lecciones para cualquier administrador.
- Revise su póliza antes de tocar la portería. Busque específicamente cláusulas de "garantía" — no solo de vigilancia, también de mantenimiento, extintores, instalaciones eléctricas. Si su póliza las tiene, cualquier cambio en esas condiciones exige aviso previo.
- El aviso posterior no lo protege. Según la Corte, no basta con notificar tarde ni con que la aseguradora se quede callada. Sin consentimiento expreso y certificado de modificación, el incumplimiento ya se consumó — y la aseguradora puede invocarlo cuando ocurra el siniestro, meses después.
- La tolerancia pasada no es una licencia futura. Si su aseguradora ha aceptado cambios menores sin objetar, eso no lo autoriza a asumir que aceptará un cambio estructural — como sustituir vigilancia física por un esquema 100% automatizado. Cada cambio de fondo necesita su propio aval, por escrito.
01 Posición de SIGAPH S.A.S.
02 Recomendación para Administradores
SIGAPH SAS recomienda a los Administradores, llevar a sus asambleas de copropietarios varias alternativas en diferentes escenarios, sin embargo la que definitivamente no puede faltar para que blinde su actividad profesional es la alternativa que se ajusta al cumplimiento de las normas laborales expresadas por Leyes, Decretos o Resoluciones, como es el caso la Resolución No. 20251300000115CS de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad.
Deseamos a todos los administradores muchos éxitos en sus Asamblea de Copropietarios.
